税务机关对于市区个人出租房产税收有哪些具体的规定？其依据是什么？”《浙江省个人出租房产税收征收管理办法》从2015年1月1日起施行。个人出租房产所获得租金收入的税收征管将进一步加强。最近，市地税部门陆续接到一些咨询电话，询问关于个人出租房产税收征管问题。为此，记者专门采访了市地税部门相关负责人，对个人出租房产税收征管的有关政策进行详细解答，便于广大市民全面了解这一政策。

1、问：湖州市开展个人出租房产税收征收管理的政策依据？

答：个人出租房产税收并不是一个新开征的税收，而是对个人出租房产行为应缴纳税收（费）的统称。对个人出租房产税收征收依据的是：《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国印花税暂行条例》等税收法律法规规定，个人出租房屋应缴纳税收（费）。

为了加强管理、公平税负，省地方税务局在2014年重新公告了《浙江省个人出租房产税收征收管理办法》（浙江省地方税务局公告2014年第22号）（具体请登录/www.jzds.gov.cn查阅），并于2015年1月1日起施行。

湖州市在完成前期调查摸底和测算等相关工作后，于今年在全市范围内全面开展个人出租房产税收征收。

2、问：个人出租房产税收为何要委托乡镇政府、街道办事处征收？

答：《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则要求，税务机关根据有利于税收控管和方便纳税的原则，个人出租房屋税收征收委托乡镇人民政府、街道办事处征收。

主要原因：为纳税人提供更加便捷的服务，就近设置代征点，方便纳税人就近、就地纳税；同时有利于推进社会综合治税，充分利用乡镇人民政府、街道办事处对辖区内房产租赁市场熟悉的情况，公平税负，规范个人出租房产税收秩序。

3、问：哪些情况属于个人出租房产行为？

答：个人出租房产行为，是指个人把自有房产出租给别人，或者承租人将租入房产再二手转租，收取租金或者获取其它经济利益的行为。此外，如果个人以房屋产权投资入股，不承担经营风险，从被投资方取得固定收入；或者以承包、承租经营或其他名义有偿提供房屋使用权的行为，也视同个人出租房屋行为。

4、问：哪些人要缴纳个人出租房产税收？

答：此次房屋出租征收范围包括湖州市本级（开发区、度假区、吴兴区、南浔区）各乡镇街道行政区域内有房产出租行为的个人（纳税人）。房产出租、转租行为的纳税义务人根据有关法律、法规及其他相关规定确定。房产承租人应向主管地税机关提供产权所有人或转租人（使用人或房产代管人）的姓名、住址、联系方式和租赁合同等，并协助地税机关与产权所有人取得联系。

5、问：个人出租房屋如何办理纳税登记，需要提供哪些资料？

答：发生房产租赁行为的纳税人按实际取得的租金收入自行申报，向房屋所在地受托代征单位代征点办理出租房屋的相关登记，并填报《个人房产出租情况登记表》。

需要提供的资料：

房屋租赁合同（协议）、房屋所有权证或土地使用权证（或契证）、房屋所有权人身份证明等。房屋尚未领取房屋所有权证或土地使用证的个人,提供房屋购销合同或发票。房屋转租的还应提供租入房屋时的房屋租赁合同和租入房屋时开具的发票。纳税人委托代办相关登记的，还应当提供受托人身份证原件及复印件和委托协议书原件。

6、问：个人出租房屋涉及哪些税种？税率如何规定？

答：根据相关税收法律法规的规定，个人出租房屋应缴纳以下税费：营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、印花税等地方税费。注：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第六条规定：纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。

7、问：个人出租房产综合税费征收率表中的营业税起征点是如何规定的？

答：根据《国家税务总局关于小微企业免征增值税和营业税有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第57号）规定：发生房屋租赁行为的纳税人，月营业额不超过30000元的，按照规定免征营业税、城市维护建设税、地方水利建设基金、教育费附加和地方教育附加。

8、问：我市税务机关为什么要确定最低计税租金标准？最低计税租金标准如何适用？
答：出租人或承租人能提供真实有效的房屋租赁合同的，税务机关按实际租金收入乘以综合税费征收率计算征收有关税费。

但是如果出现下列之一情形的，税务部门将按“市区出租房路段等级划分及单位建筑面积年最低租金标准”核定每月每平方米建筑面积最低计税租金。（1）纳税人申报的租金收入明显偏低，又无正当理由；（2）纳税人未按规定的期限办理纳税申报，经主管地税分局责令限期改正，逾期仍不申报的；

（3）房产所有权人将自有房产以无偿使用的名义交给其他个人或单位用于居住或从事生产经营，实际收取租金或实物等其他经济利益的；（4）未按规定提供纳税资料的。

9、问：个人自有房屋用于自己经营的，是否要交税？

答：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定，自有房屋用于自己经营的，征收房产税，在房屋使用次月起缴纳，按年征收，年应征房产税税款=房产原值×70%×1.2%。

10、问：个人出租房产税收的纳税期限如何规定？

答：纳税人根据租赁合同约定按月收取租金的，在收取租金的次月15日前缴纳；纳税人根据租赁合同一次性收取数月（年）租金的，在收取租金的次月15日前一次性缴纳。

对实行核定征收的，主管地税分局视实际情况简并征期；遇有其他情况，按照权责发生制原则确定纳税期限。

11、问：如果纳税人不按规定对出租房屋进行登记、纳税申报、缴纳税款，将会承担什么法律责任？

答：纳税人未按照规定缴纳税费的，依据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十七条、第四十条、第六十二条、六十三条、六十八条之规定：

责令限期改正；追缴相关税费加收滞纳金；并处少交税费50%以上五倍以下罚款；采取税收保全、强制执行措施。

对拒不履行纳税义务的行为，将纳入国家个人信用信息基础数据库、通报工作单位、限制出境、通过媒体曝光、移送稽查部门依法查处、对涉税犯罪的，将依法移送司法机关追究刑事责任。

12、征收举例说明：

例1：假设李某将位于志成路一楼的营业房1间（建筑面积共1000平米）出租用于经营，提供的租赁合同标明租金为32000元/月（折算年租金收入为384000元），问李某需缴纳哪些税费?

答：（1）判断该房产所属的路段等级。

对照《湖州市区出租房路段等级划分及单位建筑面积年最低租金标准》，判断志成路属于一级路段。（2）计算并判断合同租金是否符合“最低租金标准”规定。

按提供合同计算：志成路营业房每平米年租金收入=384000/1000=384（元）

因李某出租的志成路营业房每平米年租金收入为384元，低于《湖州市区出租房路段等级划分及单位建筑面积年最低租金标准》规定的同路段（一级路段）最低租金标准。因此,因此,税务局机关按最低租金标准核定李某的年租金收入=450×1000=450000（元）。（3）计算并判断是否达到营业税起征点。

计算核定月租金收入450000÷12=37500元＞30000元，李某月租金收入超过30000元，达到营业税起征点。（4）判断适用的单位税额

根据税务部门核定的每平方米年租金单位税额，该房产适用53.1元/年、?的单位税额。（5）计算年应纳税额。

李某年应纳税额=1000×53.1=53100（元）

例2：假设王某将位于织里镇商城西路的一幢房屋中的两层（每层建筑面积54平米）出租用于经营，提供的租赁合同标明每月租金1000元（即年租金收入12000元），问王某需缴纳多少税费?

答：（1）判断该房产所属的路段等级。

对照《2015年织里镇个人房屋出租（自有）税收区域划分》，判断该路段属于织里镇四级区域。（2）计算并判断合同租金是否符合“最低租金标准”规定。

按提供合同计算：该房产每平米年租金收入=12000/54*2=111.11（元）
因王某出租的商城西路营业房每平米年租金收入为111.11元，低于《织里镇出租房路段等级划分及单位建筑面积年最低租金标准》规定的同路段（四级路段）最低租金标准。因此,税务机关按最低租金标准核定王某的年租金收入=166.97×108=18032.76（元）。（3）计算并判断是否达到营业税起征点。

计算核定月租金收入18032.76÷12=1502.73元＜30000元，王某月租金收入未达30000元，未达营业税起征点（4）判断适用的单位税额

根据税务部门核定的每平方米年租金单位税额，该房产适用10.18元/年、?的单位税额。（5）计算年应纳税额。

王某年应纳税额=54×2×10.18=1099.44（元）